Инвестиция в имот може да замени банковия влог

Гражданинът Иванов има 30 000 лв. Държи ги на влог в банка. В трезора са на сигурно място, а притежателят им получава определена лихва от банката. Може ли обаче парите да бъдат умножени, ако се инвестират в покупката на имот? В какви имоти би било рентабилно да бъдат вложени? Каква доходност може да се очаква евентуално при покупка на земя и каква - при придобиване на малък апартамент? Заслужава ли си при определен тип инвестиция да се тегли и кредит с идеята да се увеличи потенциалът на вложението?

За разлика от другите схеми за генериране на допълнителен финансов ресурс, инвестицията в недвижими имоти е сравнително нискорискова, стига да се планира премерено. Голямото предлагане на жилища, ваканционни апартаменти и офиси през последните години успокои и балансира цените, така че потенциалните инвеститори трудно могат да се надяват на бомбастични печалби. При добре обмислена схема обаче те биха могли да спечелят допълнителна сума пари към първоначалния си капитал.

Жилище, което ще се дава под наем

Инвестициите в жилищни имоти са малко по-рискови както по отношение на приходите от рента (в сравнение с офисните площи), така и по отношение на повишаването на цената (в сравнение с ваканционните имоти).

При спестени 15 000 евро най-удачната формула е покупка на жилище в груб строеж, като първоначалните вноски се правят чрез теглене на банков кредит. Готовите пари се влагат при окончателното изплащане на жилището, което обикновено става след година. Подобен съвет дават както управителят на агенцията за недвижими имоти "Виктория инвест" Наско Атанасов, така и Владимир Йорданов, главен специалист в "Кредит център", част от "Адрес груп".

Инвестицията в жилищни имоти в "Студентски град" например остава доста атрактивно вложение. Причините са няколко - от една страна, наемите на имоти поддържат относително високи нива заради постоянния интерес към тази зона от страна на студентите. От друга - повечето от жилищата, които се предлагат за продан, са с малка площ и на сравнително достъпни цени, които са по джоба на индивидуалните инвеститори. При този тип вложение може да се постигне годишна възвръщаемост между 9 и 12 на сто, според разчетите на някои от кредитните консултанти. Получаването на рентата почти не е подложено на риск, тъй като с погасяването на наемите обикновено се ангажират родителите на студентите. Наемателите сравнително рядко се сменят всяка година, а дори да се случи, добрата локация гарантира намирането на нови клиенти.

Към днешна дата за покупката на двустайно жилище в „Студентски град" с акт 14 (груб строеж) са необходими между 30 000 и 32 000 евро. При налични 15 - 16 хил., бъдещият собственик трябва да изтегли още 16 000 евро. При лихва 6.7% - 7.5% той ще трябва да внася месечна погасителна вноска от 130 евро. След година, когато апартаментът бъде завършен, може да се отдава под наем на нива от 160-200 евро, отчита Владимир Йорданов. Тоест, ако успее да договори максимума от 200 евро, с 65% от наема собственикът ще погасява заема към банката, а останалите 35%, или 70 евро месечно, са доходността от операцията, която той ще получава.

Земя с перспектива за застрояване

Покупката на земя също може да бъде сполучлива инвестиция за сумата от около 15 000 евро. Този тип вложение в имоти обаче отнема повече време, коментира Айла Маринова, мениджър на кантора "Вили, къщи и парцели"-София в "Адрес". Изгодно е например да се купи земеделска земя, която в обозрима перспектива предстои да бъде вкарана в регулация. Като перспективни терени консултантите сочат районите около Боровец и Самоков, където след около две години се очаква цените на недвижими имоти да се вдигнат двойно заради проекта "Супер Боровец". Ако до миналата година там парцелите се продаваха по 2 евро за кв. м, то сега цените вече са 10-15 евро. Подобни тенденции се наблюдаваха и при разрастването на други курортни зони в страната, отбелязва собственикът на агенция "Явлена" Страхил Иванов. Посредниците в търговията с недвижима собственост обаче напомнят на евентуалните купувачи, че не всяка земеделска земя влиза в регулация. Обикновено с подобна информация или съвет могат да помогнат от консултантските агенции за недвижими имоти или местните общински власти.

Сравнително добри перспективи имат и вложенията в селски къщи около София. Малка къща недалеч от столицата, в красива и чиста местност може да се купи за около 10 000-15 000 евро, а след година-две да се продаде двойно по-скъпо, прогнозират част от посредниците по недвижими имоти.

Обяви за имоти

Източник: в-к "Сега"

Райфайзенбанк предлага лизинг на недвижими имоти

Вече и"Райфайзен Лизинг България" предлага лизинг на недвижими имоти, съобщиха от компанията, ръководена от Момчил Андреев, председател на контролния съвет. Дружеството е сред малкото специализирани компании, които предлагат алтернативната на банковия кредит форма за придобиване на имот. Тези дни "Райфайзен лизинг" приключи успешно сделката за лизинг на офис сграда в "Бизнес Парк София". Иначе компанията предлага обратен и директен лизинг на всякакви търговски обекти, логистични центрове, офис сгради и други ликвидни активи. Срокът на договора е до 15 години. Първоначалната вноска, лихвата и таксата финансиране са по договаряне, в зависимост от актива и финансовото състояние на лизнгополучателя, посочват от дружеството. Има още две условия, които трябва да се спазят, а именно да има базова стойност на актива по пазарна оценка и безлихвено финансиране на ДДС по сделката, уточняват от "Райфайзен Лизинг".
Схемата на изплащане е на равнни месечни или тримесечни вноски, които включват погасяване на главница и лихва. Всички разходи, които се правят по сключване на сделката за имота се поемат от лизингополучателя. Той има възможност да ги изплати еднократно независимо от цената на лизинговия обект или да ги плаща разсрочено, като се те се включат в цялостната схема."Райфайзен Лизинг" работи както с юридически, така и с физически лица, които имат възможност да закупят на лизинг нови и употребявани транспортни средства, леки автомобили, производствено и специализирано оборудване, а както стана ясно вече и недвижимости.Освен "Райфайзен Лизинг" с такава схема, може да бъде придобит имот и от "Интерлийз" и "Ейч Ви Би Лизинг". И двете дружества предлагат лизинг на имоти, но на корпоративни клиенти. "Интерлийз" финансира закупуването на следните видове недвижимости в големите градове - търговски и производствени помещения и складови бази. Стойността на сделката може да бъде от 50 000 до 2 млн. евро. Първоначалната вноска за офиси, търговски помещения и складови бази е 10% от оценката на лицензиран оценител, одобрен от "Интерлийз". Когато обект на договора е производствено помещение, то първоначалната вноска трябва да бъде 25 на сто. Срокът на финансиране е 8 години."Ейч Ви Би лизинг" предлага дългосрочен лизинг от 10 до 20 години, като сделката е в евро. Изплащането става на равни лизингови анюитетни вноски, има гратисен период -плащането става след приключване на строежа на обекта на лизинг. Компанията дава възможност на своите клиенти да получат помощ при търсенето, оценката и придобиването на обекта, също така помощ при избор на строителната компания и други. Обекта на финансиране могат да бъдат: офис сгради, бизнес центрове, административни сгради, общински сгради, магазини, болници, лаборатории и много други.

Източник: В-к "Монитор"

ФеърПлей Резиденшъл Пропъртис: Публичността значи много за нас

Стартирането на борсовата сесия в сряда се отличаваше от останалите. С камбанен звън бе отпразнувано листването на ФеърПлей Резиденшъл Пропъртис АД на Българска фондова борса.
За новите проекти, за публичността на ФеърПлей Резиденшъл Пропъртис и ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ се допитахме до техните изпълнителни директори – съответно Анна Захариева и Маню Моравенов.
- Какво означава за Вас фактът, че вече сте публична компания?
Анна Захариева: Това, че вече сме публична компания означава много за нас, тъй като самата компания е структурирана по такъв начин, че да бъде интересна за инвеститорите като едно дружество в областта на недвижимите имоти и то специализирано в инвестирането на конкретен тип имоти – основно в жилищни имоти. Надяваме се тази компания да бъде интересна независимо от факта, че не е дружество със специална инвестиционна цел, а е публично дружество, което инвестира в имоти и управлява тези имоти. Към настоящия момент например активите на компанията по текущи пазарни цени на жилищните имоти са на близо двойно по-голяма стойност от основния й капитал.Вторичното публично предлагане на дружеството е свързано с нашето желание да представим компанията на публиката, т.е. регистрираме акциите на една вече работеща и структурирана компания с цел инвеститорите да се запознаят с тази компания и да я следят. Един от основните акционери предвижда да пусне пакет към публичното пространство и вероятно това ще се случи чрез закрит аукцион. Първоначално този пакет ще е по-малък, но с тенденцията да се увеличава за в бъдеще. Към настоящия момент се надяваме да привлечем интереса на инвеститорите, като доходността, която формира компанията, е ориентирана към ниско или среднорисково настроени инвеститори, тъй като доходността на дружеството се реализира от отдаване под наем на собствените имоти. В малко по-средносрочен период разчитаме доброто управление на тези имоти да доведе до повишаване на тяхната стойност и нарастване на пазарната капитализация на дружеството. Т.е. инвеститорите ще имат възможност да спечелят в бъдеще не само от доходността на имотите, но и нарастване на тяхната пазарна стойност.
- Какви нови проекти имате освен Панчарево, за който вече е ставало на въпрос?
Анна Захариева: Засега няма официално нови имоти. Този проект е достатъчно нов и е един сериозен проект. Разбира се, че предвиждаме възможност за инвестиция в нови проекти и това се доказва и от съвсем наскоро сключения договор за кредит със Пощенска банка за 6 млн. евро. Тези средства ще бъдат изразходвани както за проекта в Панчарево, така и евентуално за нови проекти, но на този етап нямаме възможност да оповестим нищо официално. При всички положения, когато тези проекти станат факт, публиката ще бъде информирана своевременно.
- Наскоро ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ стартира увеличение на капитала си 38 пъти. Общото събрание на акционерите овласти Съвета на директорите за строеж на четиризвезден хотел в комплекс Св. Ив. Рилски - Банско. Как се развиват останалите проекти на дружеството?
Маню Моравенов: Надяваме се, че ще увеличим успешно капитала, тъй като на 17 юли официално приключва записването и внасянето на парите по набирателната сметка на дружеството. Междувременно сключихме договор за кредит със Стопанска инвестиционна банка за 3 млн. евро, с който покрихме частично настоящите си задължения, свързани с инвестициите в курортния комплекс Санта Марина. Към настоящия момент дружеството вече притежава над 130 апартамента в етап 1 на Санта Марина, като над 40 от тях ще бъдат довършени още това лято. Очакваме средствата от увеличението на капитала и те частично ще бъдат инвестирани в проекта, за който бяхме овластени от Общото събрание. В най-скоро време се надяваме да сключим договор за покупката и строителството на хотела в Банско и в момента, в който това стане, ще го обявим публично. Останалите средства от увеличението на капитала ще бъдат приоритетно инвестирани в комплексите Санта Марина и Иван Рилски. Предвиждаме да станем и основни инвеститори във втория етап от строителството на Санта Марина. Курортният комплекс ще се изгражда на три етапа, а към момента приключва първият етап. В най-скоро време се очаква да стартира строителството на втория етап. Разбира се, ако има нови идеи и проекти, дружеството има вероятност да инвестира и в тях.
Анна Захариева е магистър по Международни икономически отношения към УННС. От 1993 г. до момента е основател и изпълнителен директор на “ФеърПлей Интернешънъл” АД. Анна Захариева е член на управителните органи или представляващ на редица компании от структурата на “ФеърПлей Интернешънъл” АД, в т.ч. е изпълнителен директор на новорегистрираната публична компания „ФеърПлей Резиденшъл Пропъртис”АД.
Маню Моравенов е завършил магистратура по “Икономическа информатика” в УНСС през 1995 г. Към момента успешно е защитил дисертационен труд за научна и образователна степен „Доктор” по специалност “Финанси, кредит и застраховка” към СУ “Климент Охридски”. Целият професионален опит на Моравенов е преминал в областта на капиталовите пазари. В периода 1996-1998 г. той е бил експерт и впоследствие ръководител сектор в тогавашната Комисия по ценните книжа и фондовите борси. От 1998 г. до август 2005 г. Маню Моравенов е директор “Търговия и надзор” в Българска фондова борса – София АД, където също е и председател на Комисията по индексите и председател на Изпитната комисия за допускане на борсови посредници на БФБ-София. От август 2005 г. до момента Маню Моравенов е изпълнителен директор на „ФеърПлей Пропъртис” АДСИЦ.
източник: http://imoti.investor.bg

Как кредитиращите институции съставят погасителните планове по заеми

Този път като тема на разглеждане „МОИТЕ ПАРИ” си поставя изчисляването на погасителните планове по заеми. Въпросът ще бъде разглеждан принципно, т.е. няма да се прави разлика между кредит (потребителски или ипотечен) и лизинг. Мотив за това е, че лизингът е вид кредитиране, разбира се със своите особености, но в своята същност притежава всички характерни черти на кредита. Разглеждането на въпроса за начина на изчисляване на погасителния план е предизвикано от влиянието, което това оказва върху размера на погасителната вноска. Принципно при съставянето на погасителния план, изчисляването на месечната вноска може да бъде заложено по два начина. Първи - ако вноската се внася към началото на месеца и втори – когато вноската се внася към края на месеца. Следва да се уточни, че под месец се има предвид период от 30 дни, а не календарен месец. Това уточнение се налага от факта, че много рядко се случва договор за кредит да бъде сключен на първо число от месеца и така да има съвпадение с календарния месец. За да е по-ясно нека предположим, че кредитът е сключен например на 15 Януари. Периодът 15 Януари – 15 Февруари е месецът, за който става дума по-горе. В този случай, началото на месеца е 15-то число на текущия месец, а края 14-то на следващия.
Нека се върнем към начина на изчисляване на месечната вноска. Ще разгледаме схема отнасяща се за кредит с равни месечни вноски. При кредит с намаляващи вноски, методологията на изчисление на вноските е различна и няма отношение към разглеждания случай.При внасянето й в началото на месеца, длъжникът покрива веднага своето задължение и повече не разполага с тази сума пари. Обратен е случаят, когато вноската се прави към края на месеца. В този случай, длъжникът получава известна „отсрочка” за погасяване на вноската, като му се предоставя възможността това да стане в края на месеца. През този период той разполага с тази сума, респ. кредитиращата институция не я получава, като приход. Разбира се за тази отсрочка се заплаща лихва и тя е равна на лихвата по кредита.Именно от тази гледна точка се оформят и двата начина на изчисляване на месечната вноска. За да подкрепим разсъжденията с конкретни стойности ще разгледаме прост пример. Нека вземем кредит/лизинг за сума от 5000 лв., срок 5 г. (60 месеца) и лихва 10%. При така зададените параметри размерът на месечната вноска има следния вид: При внасяне в началото на месеца – 105.36 лв. и 6321.60 лв. общо изплатени вноски; при внасяне в края на месеца – 106.24 лв. и 6374.40 лв. общо изплатени вноски. Очевидно е, че разлика в размера на месечната вноска има, макар и незначителна - 0.88 лв. по-малко, когато се внася в началото на месеца. Тази разлика резултира и върху размера на общо изплатените вноски, които са с 52.80 лв. по-малко за целия срок. Разликите не са големи, но все пак съществуват. Друг остава въпроса, че с нарастване на срока и сумата на кредита тази разлика ще е все по-висока.Целта на всичко казано до тук е да се представят два от основните (принципни) начина на изчисляване на месечна вноска по кредит. Практика е кредитиращите институции да изчисляват погасителните вноски, като използват метода за плащане към края на месеца. В това няма нищо нередно. Логично е така да се съставя погасителния план, тъй като първата месечна вноска не се изисква при сключването на договора. Такава е поне практиката при банките. По-важно в случая е дали вноските се изискват наистина в края на месеца при условие, че погасителния план е съставен така. Неприятен е моментът ако месечната вноска се изисква в началото на месеца, а погасителния план е съставен по метода за плащане в края. В този случай длъжникът пропуска възможността да се възползва от по-ниска месечна вноска, като в същото време заплаща лихва по сума, която не ползва в действителност.„МОИТЕ ПАРИ” няма за цел да отправя каквито и да е критики към конкретни кредитиращи институции, а по-скоро да обърне внимание на потенциалните и настоящите заематели по отношение на тези детайли. Като съвет в тази посока към бъдещите кредитоискатели е още преди подписването на договора за кредит да се проверят и уточнят посочените подробности. Освен това, при кандидатстване за кредит някои банки предоставят възможност на кредитоискателя сам да избере дата на внасяне на вноската сред няколко предложени му от банката. Както се видя по-горе, няма съществена разлика как е съставен погасителният план. В тази връзка може да се каже, че е „по-удобно” месечната вноска да се внася в края на месеца, тъй като до тогава длъжникът разполага със сумата и ако се наложи може да използва част от нея за други нужди. Така се преодолява неудобството сумата за месечната вноска да бъде набрана до началото на месеца. Всички знаем, че това не винаги е лесно.Повече информация за актуалните оферти на банките и лизинговите компании можете да откриете на сайта на „МОИТЕ ПАРИ” . Там са поместени над 130 оферти за кредитни продукти и над 170 оферти за автокредити и автолизинги. На разположение на посетителите на сайта са и удобни лизингов и кредитен калкулатор за изчисляване на истинската цена на кредитите, а именно Годишния Процент на Разходите, както и погасителните им планове при различни параметри.
Източник: Моите Пари